房产专家：马尼拉的公寓市场未来有复苏可能

【菲龙网专讯】根据最近的一项调查，菲律宾房地产行业从2024年开始，就呈下滑趋势：马尼拉核心商务区的土地价值下降，而公寓供应过剩加剧，库存从2023年的3.2年激增至8.2年。


在高力国际（Colliers）第四季度房地产简报会上，高力国际菲律宾研究总监Joey Roi Bondoc表示，可入住单位（RFO）的总价值从2023年的896亿比索，增长到2024年的1582亿比索，涨幅达77%。


其中，低中端市场（单位价格360万至699万比索）占最大比例，达到35%，其次是中高端市场（700万至1199万比索）占25%，经济适用房（250万至359万比索）占23%。


相比之下，高端市场（1200万至1999万比索）和豪华市场（2000万比索以上）仍然销售强劲。


目前，大部分未售出的房地产集中在奎松、马尼拉、帕赛和巴兰玉计市；而在马卡蒂、奥提加斯、Rockwell及Fort Bonifacio等核心商务区，几乎没有一手房产可供销售。


Bondoc表示，公寓供过于求的原因包括公寓价格上涨、收入和侨汇增长放缓、抵押贷款利率高企，以及菲律宾离岸BC运营商（POGO）的撤离。


公寓价格上涨的主要因素包括土地价值高企、利率及抵押贷款成本上升，以及建筑材料价格飙升。


他补充道：“如果我们观察2018年至2023年的数据，公寓价格年均上涨14%，但同期平均年薪仅增长5%。”


与此同时，由于POGO撤资，住宅空置率达到历史最高水平，达23.9%，其中马尼拉湾区的空置率更是高达52%。


预计2025年第一季度，奥提加斯、马卡蒂、Eastwood和Rockwell的空置率将略有下降，但马尼拉湾区的空置率可能升至54%，而Fort Bonifacio的空置率预计将小幅上升至19.6%（此前为19.5%）。


受此影响，住宅租金预计将在2025年第一季度下滑1.5%，相比去年第四季度0.3%的跌幅进一步扩大。


然而，Bondoc表示：“马尼拉的公寓市场并非全然悲观。”


他指出，一些因素有助于市场复苏，包括菲律宾经济的快速增长。他说：“利率正在下降，开发商继续提供吸引人的促销和折扣，例如低首付、延长付款期限，以及赠送家电和免费互联网等。”


即将到来的中期选举、政府基础设施建设计划和海外侨汇的持续流入，也被视为促进销售的重要因素。