调查 | 惠州海景房寒潮：5折随意选，15万可买入门级房源

“推窗见海，闭户听潮。”这样的海边惬意生活，是大城市的人们在繁忙生活之余所梦想的，因此，在深圳有这样一个现象：周五下班之后，前往东部的公路上排起车队长龙，尽管如此，人们依旧期待在海边度过一个轻松的周末。
因为海滨资源有限，外溢的需求让惠州东部的海滨小城——惠东县也繁荣起来。惠东县距离深圳市罗湖区仅一个半小时的车程，海岸线上分布着巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区，官方数据显示，在今年的中秋国庆假期，惠东县滨海片区接待了67万名游客，节日期间，因海滨区域游客较多，惠东县旅游局还曾劝导游客错峰出行，前往惠东的其他景点。
丰富的海滨资源也吸引了不少开发商的到来，碧桂园、金融街、合正、富力、万科、星河等房企开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。惠东县的海景房可谓红极一时，2011年碧桂园十里银滩首次开盘当天就卖了4000套，不少人不惜花费百万元购置海景房，以期在炎炎夏日带上一家人去度假，亦或是在将来用于养老，再不济也能租出去。


惠东县丰富的海滨资源吸引不少开发商
不过，“理想很丰满，现实很骨感。”身在城市的人们工作繁忙，一年能去住几次？另外，海边的潮湿真的适合养老吗？房子一个月租金真的能达到那么高吗？购房者买房时或许没有考虑那么多，只有等到卖房时才感觉到心酸。
如今，在惠东海边，不到15万元就可以购买一套住宅，二手房“打折卖”已经是普遍现象，而真正想要卖出去，五折似乎已经是标配。除了把价格降到位，卖房还要花点心思，有房产中介为了帮业主卖房，直接在阳台上拉起红色的横幅，明确表示“业主急卖”。
购买海景房的人们
惠州海景资源较丰富，大亚湾黄金海岸有着“东方夏威夷”的称号，巽寮湾则被称为“中国马尔代夫”，再加上距离深圳较近，相比深圳的高房价，单价1万元/平方米左右的海景房自然有市场。
“为什么来惠州？因为深圳房价太贵了啊，那时候深圳的房子一个平方（米）也要三、四万（元）了，惠州海景房只要一万左右。”王芳是惠东海边的一名房产中介，2015年底，因为买不起深圳的住宅，她来到惠州，以9000/平方米的价格买下了一套海景房，如今，王芳一家已经在惠州海边生活了8年，车牌依旧还是深圳的。
像王芳这样长期在惠州海边生活的人并不多，她表示，不少人是买来度假，或者给老人养老的，购房人群中深圳人较多。
从现在的购房群体来看，香港人也是惠州海景房的主要客源。今年通关之后，交通也更加便捷，开发商特意增加了楼巴专线，香港人从福田口岸、罗湖口岸、莲塘口岸过关之后，就可以乘坐楼巴，沿着海岸线，一个半小时就能直达惠州东部的海景房。
“坐巴士过来的大部分都是香港人，深圳业主几乎都是开车来的。”一名房产销售对第一财经表示，疫情期间减少了班次，今年通关之后就恢复正常了，早上六点至晚上九点，几乎每个小时都有一班车。工作日中午，第一财经记者从深圳罗湖乘坐楼巴，莲塘口岸上车的人较多，大多为说着粤语的老年人。
“我之前来过，今天带她来看看。”走访期间，记者就遇到一对从香港来的老年夫妇，因为他们的朋友早年在惠州海边买了海景房，这次前来即专程看楼。
从当前在售的新房项目来看，碧桂园十里银滩片区维港湾项目，一线海景房已经卖完，在卖的为二线海景房，靠山，现房交付，均价为7000元/平方米左右，例如一套在售的，80平方米的二线海景房（可看海），总价53万元，单价6625元/平方米，现在开发商搞活动，还可以免费送一套家私。
房产销售称，2018年首次开盘时，维港湾一线海景房的均价在1.6万元/平方米左右，二线海景房开盘价格在1.25万元/平方米左右，相比之下，如今的二线海景房价格已经有所下跌。
二手房业主的心酸
不过，相比于新房，对于购房者来说，惠州海边的二手房更具性价比。
走在惠东海边的街道上，除了一些吃食小店，随处可见的还有房产中介门店，门口清一色地立着广告牌，上面写着在售的二手房源信息，有的小区大门口也有类似的牌子，两房、三房户型总价20～50万不等。


房产中介门店门口广告牌写着在售的二手房源信息
以十里银滩三期爱琴海小区一套朝南的二线海景房为例，面积97平方米，业主最低售卖总价仅为47万元，按照这个数据计算，单价仅为4845元/平方米，不仅房屋面积大于上述新房，价格还远低于上述在售的新房。推售该二手房的房产中介称，业主在深圳，2015年左右购入该房源的时候，单价约1.05万元/平方米，总价102万元左右，也就是说，8年左右的时间，业主转手再卖时，亏损了55万元，价格跌幅54%。
在惠州海边，转手再卖时亏损的案例比比皆是。例如，十里银滩海逸湾小区朝南的一线海景房，面积70平方米，7、8年前业主购入时，总价100万元左右。“当时这种一线海景房很少，都靠抢，我当时买过一套，总价要109万元。“房产中介回忆起当时的场景时说。然而，几年过去，该户型的房源价格也已经腰斩，最便宜的一套总价已经降至47.5万元。
在二手房难买的情况下，以往由购房人全部承担的中介费也有所变动。惠东海边的房产中介表示，二手房成交的中介费率一般为房产交易总价的3%，目前业主承担1/3的中介费应该是没问题的。
想要在惠州海边置业，现在的门槛也已经较高峰时期降低了不少，如果接受靠海稍微远一点的房子，单价可以低至3000多元。例如，碧桂园十里银滩山林海小区一套70平方米的二手住宅，现在总价仅需要27万元，单价仅3857元/平方米。根据房产中介介绍，7、8年前业主购入时总价约50万元，现在价格也已经腰斩。另外，在房产中介平台上，有房源50平左右，总价不到15万元。
在惠州海边，即使是租房，也很便宜，对于度假的人来说，租房似乎比买房更划算。房产中介平台上，不看海的三室两厅整租，租金低至700元/月，有的看海的两室一厅，租金也仅需700元/月。
何以至此？
惠州海景房价格下跌已经是不争的事实，安居客的平台数据显示，目前，十里银滩所在的稔山镇二手房挂牌均价为6814元/平方米，较2021年7月的高点1.07万元/平方米下跌幅度约36%；巽寮片区的二手房挂牌均价为9442元/平方米，较2021年10月的高点1.38万元下跌幅度约32%。


惠东县的海景房可谓红极一时
那么，惠州海景房降价幅度较大的原因是什么？
中指研究院华南分院总经理杨红侠对第一财经表示，目前，惠州新房库存量处于高位，去化压力较大，据中指数据，截至今年11月末，惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县两个区域新房库存量高达606万平方米，去化周期超过25个月。
“近两年来，宏观经济下行压力大，房地产市场持续调整，预期不明朗，惠州海景房成交量也持续走弱，房地产开发企业为加快项目去化，加速销售回款，多采取降价销售的策略。”杨红侠表示，由于购买海景房的人群投资需求较多，受经济及市场环境变化影响更为明显，对价格敏感度更高，导致房企需要更大的降价幅度才能促进项目去化。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，购房者在海边买房，一方面比较关注机场、高铁等公共交通，另外也比较关注海景房项目周边的配套设施，以及项目是不是存在同质化竞争，目前惠州海景房这几个问题都有待提升。
公共交通不便确实是惠州海景房的痛点。今年7月，有网友在人民网领导留言板上留言，建议碧桂园十里银滩开通到高铁站的直达巴士，对此，官方回复称，由于从碧桂园十里银滩片区前往惠东南站和惠阳站受季节性影响较大，客源少且不稳定，相关公交客运企业没有开通该运营线路的规划，相关客运线路正在开展调研工作。
另外，今年2月，还有网友在人民网领导留言板上留言称，高铁站到巽寮湾的巴士少，开车频率低，建议分淡旺季运营，旺季增加运力，提升惠东高铁站到巽寮湾的运力。对此，官方回复时提及，惠东站到巽寮湾的公交线路由两家公交企业共同经营，该公交线路近几年因经营困难，公交企业减少了班次和车辆，以维持群众基本出行需求。
杨红侠表示，购房者在购买海景房时，首先要充分了解自身购房的目的与需求，综合考虑房子的交通便利度、生活配套、租金回报率、持有成本、未来房价变化、出售等因素。其次，购房者需在购房前了解清楚项目、楼栋所在的位置以及距离海滨的距离，部分主打海景的新房项目由于楼栋、朝向等差异，景观资源也存在差异，需要先与销售人员沟通确认。
               
               
               
                    
                    
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