维拉尔商场估值暴跌近半，账面亏损114.6亿！

【菲龙网专讯】 亿万富豪曼尼·维拉尔（Manuel Villar Jr.）旗下的VistaREIT Inc.在出租率维持97%的情况下，将其商场及办公楼的报告价值大幅下调近130亿比索，导致公司2025年录得114.6亿比索亏损，而一年前为盈利49.8亿比索。

估值蒸发近半 原因系假设调整

根据VistaREIT最新披露的年报，其物业报告价值从284.5亿比索降至155亿比索，降幅达45.5%，逆转了此前连续两年的估值增长。公司拥有10座社区商场和2栋办公楼，出租率连续第二年稳定在97%。VistaREIT将此次减值归因于估算未来租金收入时所采用的假设发生变化，具体为“计算投资物业公允价值时折现率和资本化率假设的调整”。

商场还在，租户也几乎没走，但未来收益计算方式的改变，足以让账面价值蒸发数十亿比索。

维拉尔集团估值争议背景

此次大幅减值之际，维拉尔商业帝国其他板块的物业估值已受到审视。另一家维拉尔旗下公司Villar Land Holdings Corp.此前因对Villar City物业报出高达1.33万亿比索的估值而引发争议，但其经审计的财务报表显示资产价值大幅缩水。证券交易委员会（SEC）随后吊销了为该估值背书的评估机构E-Value Philippines的资质，认定其工作存在严重缺陷，并针对Villar Land及相关个人提起证券违规投诉。

Villar Land案与VistaREIT此次减值相互独立。VistaREIT的财务报表获得了SGV会计师事务所的无保留审计意见。不过，SGV仍将物业估值列为关键审计事项，指出商场和办公楼占公司总资产的76%，估值涉及“管理层和外部评估师的重大判断与估计”。SGV还引入自身估值专家，对假设进行复核，并评估了外部评估师的能力与独立性。

租金收入下滑 核心利润仍稳

除估值减值外，VistaREIT租金收入下降21%至19.4亿比索，总收入下降19%至21.7亿比索，费用则上升近7%，其中维修保养成本跳增34%。公司解释租金收入下降主要源于直线租金收入确认减少，并不意味着租户实际少付了21%的租金，同时部分修订协议缩短了租期、减少了租赁面积。

尽管账面巨亏，VistaREIT表示，剔除物业减值后的核心利润稳定在14.5亿比索。130亿比索的减值属于账面损失，并非现金支出或物业实际折价出售，但其对资产负债表影响显著——股东权益缩水近42%，降至181.4亿比索。