大马尼拉近8万套公寓卖不掉！

【菲龙网专讯】 菲律宾众议院银行与金融中介委员会委员、众议员JP·帕迪埃诺斯（JP Padiernos）近日呼吁，政府机构、房地产开发商及住房金融机构应加强协作，缩小住宅价格与菲律宾家庭购买力之间的差距。

帕迪埃诺斯表示，在房地产行业面临销售下滑和持续的可负担性挑战之际，住房产业需要更紧密的公私合作。他指出，有必要寻找切实可行的方式，通过可承受的月供让更多人实现购房，同时确保开发商能够以商业上可持续的价格提供优质住房。帕迪埃诺斯已起草或联合起草至少七项涉及公寓重建、城市发展及社会化住房的众议院法案。

供需错配：有房卖不掉，有人买不起

根据菲律宾统计局2020年人口与住房普查数据，全国约有2850万套住房单位，其中2519万套有人居住，而家庭总数为2638万户。家庭数与已入住住房单位之间约118万的差额，大致反映了住房压力，但并非官方认定的住房缺口或具备购房能力的家庭数量。

帕迪埃诺斯指出，挑战不仅在于建造更多房屋，更在于确保现有住房与家庭收入、融资能力、位置偏好及实际住房需求相匹配。

Pag-IBIG贷款数据：上半年发放691.9亿比索

菲律宾住房互助基金（Pag-IBIG Fund）2026年上半年发放住房贷款691.9亿比索，覆盖43,051套住房，贷款金额同比增长15%，融资套数增长9%。其中，面向最低工资及低收入会员的社会化住房贷款达67亿比索，资助6,601套住房，同比分别增长118%和132%。Pag-IBIG还为符合条件的社会化住房借款人提供3%的年补贴利率，其他价格类别的优惠利率分别为4.5%和5.75%，最高住房贷款上限为1000万比索。

帕迪埃诺斯表示，这些措施为研究融资援助如何帮助合格家庭购买原本无力承担的住房提供了依据。但他同时指出，房地产市场仍面临需求与供应不匹配的问题。

市场现状：大马尼拉近8万套公寓未售出

全球房地产研究机构高力国际（Colliers）报告显示，截至2025年底，大马尼拉地区约有79,200套未售公寓，其中包括近30,000套现房未售出单位。其2026年第二季度报告预测，到年底住宅空置率将达到25.6%。报告还指出，经济型和可负担公寓是2026年上半年住宅需求的主要驱动力，表明可负担性、融资渠道及住房产品与终端用户需求的匹配度对市场复苏日益重要。

帕迪埃诺斯强调，未售库存并不自动意味着这些住房对需要它们的家庭来说是可负担的。“价格、首付要求、月供、位置和贷款资格可能阻止潜在买家购买现有单位，而开发商在库存未售出时则面临融资、维护及其他成本压力。”

他表示，拟议的倡议将研究定向融资援助、更高效的建筑方法、改善基础设施协调及简化政府审批流程，能否在不影响建筑质量或买家保护的前提下降低可避免的成本，并扩大合适住房的可及性。

开发商表现：Ayala Land领跑

在开发商方面，Ayala Land Inc. 2026年上半年房地产发展收入达410亿比索，领先于Megaworld Corp.的272亿比索、SM Prime Holdings的209亿比索及Robinsons Land Corp.的71亿比索。尽管预订量放缓，Ayala Land报告住宅库存水平有所改善，从第一季度的18个月降至15个月，上半年在40个项目中交付了近6,000套住宅单位。

分析人士指出，这些动态表明，将住房供应与有效需求相匹配至关重要，同时需要在购房者的可负担性与房地产开发商的财务可持续性之间取得平衡。