深圳楼市的“压轴大戏”

原创 刘博团队
2025年该买房吗？楼市行情会怎么走？
这是近期后台咨询和交流中，困扰大多数家庭的问题。
接下来我们聊聊深圳楼市，看看真实的市场，一起分析2025年该不该出手。
01
2025该不该买房？
回顾过去一年，深圳市场最让人意外的，不是豪宅的“日光”，而是共有产权房的“日光”。
这类保障房刚出台时，市场一致不看好，“一半产权+封闭流转”一定程度限制了金融属性，不赚钱的房子谁会买呢？
然而市场表现却截然相反，8000多人一口气抢光1700多套房，这足以说明几个问题：
1、这一轮行情，不是投资驱动，不是政策驱动，而是需求驱动；
2、当最谨慎的刚需都开始下场买房了，市场已然进入黄金买点；
3、手握一二百万，年入五六十万的家庭，在深圳实在太多太多了，他们很快就能抢光优质笋盘；
4、今年如果深圳进一步松绑核心区限购，还会有更多的全国购房团一起和深圳人抢房。
所以，2025年该不该买房？
如果你长期在深圳发展，买房是永远跨不过去的槛。2025年有合适的，该买还是要买，而且要尽快买。
别看网上都在唱衰楼市，都在喊不买房，但现实中都在偷偷买房，数据足以说明问题：
10-12月，深圳二手房成交量连续三个月上涨，一举突破8000套的“繁荣线”。价格方面，从7月的低谷反弹，10月环比上涨7%，成交均价重回“6字头”区间，并在第四季度稳定维持在6.3万/㎡左右。（数据来源：乐有家研究中心）



新房成交方面，宝安、龙华、龙岗三区最受欢迎，年成交量在7000套以上，其中龙华四季度成交均价在前三名最高，承载着深圳中高端购买力。（数据来源：乐有家研究中心）



在四大一线城市中，深圳楼市回暖速度最快，和深圳“需求大，供应小”的市场特点有关，所以深圳的买房窗口期也特别短。（数据来源：克而瑞）



和快速上涨购房需求截然相反，深圳的土地供应却大幅降低，新房供应量大幅减少，意味着买到合适的房子机会也在变少。
所以，你能最低成本买入深圳的时间点有两个：
一个时间点是去年国庆假期，那时候市场刚回暖，库存大，价格战比较激烈；
另一个时间点就是2025年初，金三银四会有一波上新，是你低成本上车深圳的窗口期。
02
买房遵循一个价值逻辑
买房并非没有捷径可走：研究楼市，尤其值得研究网红盘、销冠盘现象。
有钱人不傻，仔细观察市场资金流向，每一分真金白银的投票，都在诉说人们的真实选择。
回顾2024年深圳新房市场，非限购区域表现最为抢眼。其中龙华区以7709套的成交量位居前列。
这一方面源于龙华特殊的区位优势——紧邻福田南山、承接深圳北站枢纽，是当之无愧的城市地理中心；另一方面也得益于非限购政策的加持，吸引了深圳乃至全国大量中高端置业需求。
在这样的市场格局下，谁是最受市场认可的项目？根据克而瑞榜单数据，中洲迎玺以其过硬的实力脱颖而出：
2024年龙华销售套数/面积/金额位列第一；
2024年深圳销售套数/面积位列第二，金额位列第三；
全年销售金额达88.65亿。



为什么中洲迎玺如此热销？深入研究该项目，主要有两大特质赢得了购房者的青睐。
第一，深圳北站正在崛起为深圳最具想象空间的片区之一。
深圳北站从“关外睡城”到“都市核心区”，从“福田后花园”到“世界级城市会客厅”，其地位正在发生历史性跃迁，并朝着“深圳六大总部基地之一”的目标前进。
作为“深圳六大总部基地之一”，这里正在经历从“交通枢纽”到“产业枢纽”的跨越式发展。
去年发布的《龙华区打造深圳北软件产业基地三年实施方案》为这一区域带来了清晰的产业定位。该基地瞄准规模达十万亿级的软件产业市场，依托美团、中诺通讯等总部企业，以及华为、海克斯康等重点企业，打造自主可控的软件生态体系。



作为“北站超核”，这里正在打造“世界级城市会客厅”。
根据规划，超核中心将以绿芯公园为核心，打造一个集演艺中心、艺术巡演中心、青少年科创中心、时尚运动中心等多维度配套于一体的世界级会客厅。
同时，过去集中于福田中心的城市级配套也在加速向这里转移，深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体等标志性文化设施纷纷落地。


实景图
在商业配套方面，华南首家Costco的入驻为区域带来显著商业活力，开业首日会员开卡数量超14万人，创下全球新店开业纪录。更具前瞻性的是，这里还将引入万象系商业地标（在建中），与周边壹方天地、红山6979、天虹购物中心等共同构建龙华超级商圈。
在深圳城市发展史上，深圳的“价值之锚”经历了从90年代的罗湖银湖，到2000年的福田华侨城香蜜湖，再到2010年前后的深圳湾的迁移。2025年，深圳北站正在成为这座城市新的“价值之锚”。


效果图
第二，中洲迎玺在北站超核，具有一些独特优势。
这种独特性体现在以下几个关键维度：
首先，中洲迎玺拥有北站超核罕见的占地规模。
在区域内新入市项目普遍占地1-2万㎡的背景下，中洲迎玺以约7.7万㎡的占地面积脱颖而出。
这种规模优势不仅带来了更为舒适的居住体验，更实现较高的绿化率、更大的小区园林，为居住者提供了难得的开阔视野和充裕的活动空间。


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其次，中洲迎玺以总建筑面积约45万㎡的规模，占据了片区约二分之一的住宅体量。
在寸土寸金的深圳，尤其是在成熟的城市中心区域，如此大体量的纯居住社区已是稀缺资源。这意味着居住者的各类生活需求都能在社区内得到满足，真正实现了全方位的配套服务。
更难能可贵的是，中洲迎玺以4.24的容积率在北站超核片区中脱颖而出。
在深圳近年来住宅项目容积率普遍高于5的情况下，这一数据尤为珍贵。低容积率带来的不仅是舒适的居住密度，更转化为实实在在的生活便利，合理梯户比设计让居住者不必为等候电梯而烦忧。
中洲迎玺的独特性还体现在其纯粹的居住属性上——这是北站超核少有的纯商品房社区。
这种纯粹性不仅保证了社区的居住氛围，也确保了业主构成的同质性，使之成为新兴中产阶级和高净值人群的聚集地。
这些独特属性的叠加，使得中洲迎玺在深圳核芯区域的新房市场中，堪称“奢侈品”级的存在。
房地产市场正在进入一个更加理性和注重价值的时代，购房者不再盲目追求投资属性，而是将目光聚焦在居住品质和城市价值上。
中洲迎玺在深圳北站的表现，恰是这种趋势的印证。它不仅满足了人们对高品质居住的期待，更以实打实的产品价值，诠释了新时代下“好房子”的深刻内涵。
03
把握北站超核的稀缺机遇
值得期待的是，中洲迎玺三期即将推出，项目目前已建至地面15层左右，从建设进度来看应该离入市不远了。
这个消息对深圳购房者来说格外重要，因为深圳北站的住宅土地供应已趋近极限，从控规图可以清晰看到，片区内以红色商业用地为主，可开发的黄色住宅用地屈指可数。



目前，北站板块的住宅市场格局已基本成形。中海珑悦里、华润超核润府、华润紫芸府、保利招商龙誉和中洲迎玺花园构成了这一区域的高品质住宅版图。

其中，华润、中海两大项目已经售罄，保利项目仅剩少量房源。在这个节点，中洲迎玺三期的入市显得尤为关键。
而且，过去一年中，深圳性价比高的，核心地段新房基本都已经消化完毕，像中洲迎玺这样同时具备区位优势和产品价值的新房项目变得越来越稀缺。
对于想在深圳北站这个充满发展潜力的区域安家的购房者来说，中洲迎玺三期无疑提供了一个难得的机会。它不仅延续了前期项目优质的产品基因，更重要的是，它可能是北站超核未来相当长一段时间内的难得一见的纯住宅项目。
2025年有购房计划的朋友，一定要关注中洲迎玺三期。