美嘉房产不履行合同义务

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本帖最后由 ambersix666 于 2023-12-1 11:45 编辑

本人于2013年购买了美加房产在中国城的君临天下一套两房，并用房产办理了退休移民SRRV。2023年，为了回笼资金做其他用途，年初与北京买家C先生达成协议，并完成了前期交易手续，约定待SRRV取消后即办理开发商内部转名。

2023年6月份，我们终于完成SRRV取消手续，并开始着手内部更名的问题。BGC美加房产总部负责我房子的联络人被莫名更换，新的联络人DANICE邮件不回复，电话也打不通。

后续我们跟美加房产马尼拉对接后，也反复确认并根据美加房产官方邮件要求，提交开发商内部更文件。同时，带孩子来马尼拉读书的北京买家C先生，也根据美加房产的要求，将尾款200多万比索直接汇入到美加房产账户。根据和C先生的约定，支付了开发商尾款之后，他们将从北京过来住进房间，待开发商提供的最终的更名文件DEED OF ASSIGNEMNT 出来之后，C先生就会支付我们其他款项。

根据美加房产要求，我们不仅提供了完整的更名文件，也支付了更免费，并且更名费支票已经于七月中旬被美加房产扣款。

正当我们满心期待最终的更名文件DEED OF ASSIGNEMNT，以完成交易的时候，我们被告知更名手续被拒。

他们给出的奇葩理由是，由于开始计算错误，君临天下卖给外国人的面积已经超过40%。因此，从2023年7月下旬开始，他们不允许君临天下内部更名给外国人，只允许更名给菲律宾人。不仅如此，还有数个大厦也是同样的情况。

详细阅读我们购房协议，合同明确规定，投资人是可以更名的。同时，我们是外国人更名给外国人，不存在占用新的外国人名额问题。何况，我们2013年就投资了这套房。不让如此，美加总部接收了更名文件，并且入账了更名费支票，意味着美加总部当时已经批准了该交易。

在咨询完律师后，我前往了美加房产总部，想获得合理的解决方案。

2023年9月份，我去了美加房产总部两次，负责我房子事务的DANICE女士非常傲慢。
根据她的叙述，她有发内部邮件给君临天下做最后手续没错，但是她没有保证这件事会100%完成。
同时，她给我提供了2个愚蠢的解决方案：
1. 由美加房产房产负责寻找旗下楼盘跟我的户型平方数以及单价差不多的房子，将我已经付款的部分全部转过去新的楼盘，由新楼盘办理内部更名手续。新楼盘按照现在的售价核算，我2013年投资的房的总价还是按照当初的价格计算。

2. 直接办理房产证，大概需要2年时间，2年后由我再转让给新业主。为此，我们需要多支付接近100万比索的税费并且多花2-3年的时间才可能完成。

这两个解决方案没有一个能解决问题，更像是犯错后推脱责任，想让业主来承受所有后果，美加房产店大欺客。

不仅如此，美加房产的账目漏洞百出，以至于我们在收到FINAL SOA并结清付款后，又收到新的账单收取其他未付款项。

在跟DANICE女士沟通后，她将我带到小会议室跟我说，美加房产高层都是每天一个想法，说不定今天说不可以，明天就把名额放出来了，如果我再在这个场合闹，那她将不再为我的事情做任何努力。我没办法，只能忍气吞声回家跟律师商量下一步。

律师在查看合同条款后给美加房产发去了律师函，希望美加房产重视我们的权益，合法合规的完成我们的内部转让手续，美加房产至今没有任何回复，也没有再做任何的表示或给出解决方案。

不仅如此，我们持续跟进美加总部，他们也从不会回复邮件。

近期，在与建筑商DATEM的法律战中，美加房产自称为“享有盛誉的大型公司”。作为一个投资人，我却看不到他们的正直、诚实、守信、履约的企业公民特性。整个事件，他们无视白纸黑字的合同，也对前期做出的批复完全沉默。他们的管理层，知道自己错了，却无视投资人的福祉，对我们的合理诉求不理不睬也动。

美加房产固然这些年来做得很成功，但是毫无疑问，他们满手沾满了投资人的血和泪，下面列一下美加房产的罪：
1. 物业费高美加房产楼盘物业费，普遍比其他开发商高。比如，中国城的君临天下，就是以非常一般的服务，却收取该区域最高的物业费107p/sqm。
2. 账目频频出错比如，他们给我提供了最终账目，等我们付款之后，他们又提供新的账单，说还有款没有支付。有些投资人的支票被美加房产多存了数张，退不出款来。所以，如果买了美加的房子，要自己会算账；
3. 死不退款根据Maceda Law，满足条件的投资人可以要求开发商退款。疫情期间，别的开发商都可以退，美加房产就不允许退款，即使根据法律已经完全符合要求，除非你动用法律手段迫使他们让步；
4. 不让更名美加房产很多项目，都不履约办理外国人更名给外国人，即使菲律宾的法律和买卖合同都明确赋予投资人这个权利。
5. 交房延期美加房产的期房通常延迟交房好几年，如果投资人晚交款，他们就要合同收滞纳金，甚至没收房子。

相信各位已经买了美加房产朋友，对上述美加房产的罪有同感。同时，希望计划买房的朋友，务必调查清楚开发商的历史记录，不要像我这样踩坑。

如果美嘉继续无所作为，我会继续请律师发起诉讼
附上一些沟通邮件内容和律师信正文

来自苹果APP客户端

Qwertt · 发表于 2023-12-1 08:56

如果这个楼盘真的存在外国人部分超售，这属于宪法范围的限制，美加的确不能突破，而且还会被要求尽量整改，所以只能要求你在更名时变更为菲律宾人。即便你作为不知情的善意投资人向法院起诉，美加也的确有错在先，但他的法律团队也足够消耗你的意志，拖延法律程序、拖延处罚缴纳。而你的现金价值、法律成本，都会被无限消耗。
建议：
1.寻找菲律宾买家。美加这么强势，一定是因为内外部审计或政府检查发现了这个问题，所以强行要求整改。而你如果能寻找到菲律宾买家，则符合对方的利益，对方有动力尽快变更，对于你摆脱这套房子有利。但价格肯定不如卖给北京人来得高。至于北京买家垫付的部分可以通过简单的法律合同完成过度。
2.扩大影响。网上发帖是对的，会给美加施加声誉风险的压力；但暴露自己的所有信息是不正确的，反而会被美加针对。建议匿名向大V投稿，或TIKTOK、FACEbook、youtube等境外流行媒体，制作菲律宾房产投资宣传视频，把你的事件作为风险提示穿插在里面。切勿过于精确的暴露自己，导致与美加的矛盾极端化。

希望能帮到你。