杨科伟等：“金融16条”续期后，还有哪些政策值得期待？

　　中新经纬7月12日电 题：“金融16条”续期后，还有哪些政策值得期待？
　　作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理
　　李诗昀 克而瑞研究中心研究员
　　7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》(下称《通知》)，对2022年11月出台的房地产“金融16条”中部分政策进行延期。此举意在缓解房企资金压力、助力“保交楼”，给处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企留下了喘息之机。
　　销售内部“造血不足”、融资外部“输血不畅”
　　按照《通知》内容，延长“金融16条”适用期限，即存量贷款展期、配套融资两项支持政策期限，由截至2023年5月延长至2024年年底，其余政策长期有效，具体来说：
　　一是房企开发贷款、信托贷款等存量融资，2024年12月31日前到期的，可多展期一年，可不调整贷款分类。在地产销售走弱而房企面临偿债压力背景下，延续存量贷款展期支持政策，有助于缓解房企资金压力，避免房地产信用风险进一步蔓延扩散。
　　二是向专项借款支持项目发放配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，新发放形成不良的，相关机构和人员予以免责。该条款同样延期到2023年年底，意在减轻商业银行后顾之忧，鼓励其为“保交楼”提供配套融资。
　　不过从过往实践情况看，各银行对这一免责条款的执行细则不一，加上出于经营效益考量，商业银行对高风险低收益的配资行为积极性不高，多数“保交楼”项目在专项借款之外，难以或只能拿到少量的配套融资。
　　除这两条外，“金融16条”中其他不涉及适用期限的政策都长期有效。
　　之所以延长“金融16条”执行期，我们认为主要基于以下几方面原因：第一，地产销售近期走弱，房企“造血功能”修复有限；第二，房企尤其是民企融资环境尚未有明显改善，外部“输血不畅”；第三，房企到期债务压力较大，上半年债务违约仍有发生，三季度或再迎偿债小高峰。
　　上半年，楼市小阳春“昙花一现”，成交前高后低、6月进一步走弱。房企销售较为低迷，企业内部“造血”功能修复有限，上半年百强房企业绩同比仅微增0.2%，6月百强房企销售业绩又创下近5年最低。
　　同时，外部融资“输血”仍显不畅，房企尤其民营房企仍面临较为严峻的融资环境。
　　值得注意的是，下半年房企到期债务压力较大，三季度或再迎一个偿债小高峰。由于前期融资政策优化主要惠及白名单优质企业，部分财务困难房企仍较难获得支持，因此房企债务违约问题仍时有发生，克而瑞数据显示，上半年，TOP200房企中又新增6家“爆雷”企业。从债券到期方面看，据克而瑞监测，80家典型房企在三季度预计有1830亿元债券到期，较二季度增加约7%，其中7月将有41笔债券到期，剔除已经提前赎回部分之后约为638亿元，环比增加83%。
　　应从供需两端政策协同发力
　　2022年11月，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即“金融16条”，政策从供给端给予房企稳定的金融支持。未来要支持行业进一步企稳，需从供需两端协同发力，我们建议可从以下几方面着手：
　　第一，下调存量房贷利率。目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR的20个基点以下，而早先买房且处于还贷过程中的购房者却一直以较高的利率水平在还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点。因此，调降存量房贷利率或在一定程度上能有效减轻居民还款压力，提振居民支付能力和消费信心，从而减少提前还贷、经营贷置换房贷等情况的发生。
　　第二，优化调整二套房认定标准和首付比例。比如第一套房贷还清后，再买或置换二套房时可执行首套贷款政策，核心城市可以适当下调二套房首付比例，以此支持改善性需求释放。
　　第三，调降住房交易成本。例如北京、上海的普宅住宅认定标准已多年未做调整，随着房价上涨，越来越多刚需房源被认定为非普通住宅，在二手房交易过程中，需要缴纳更高比例的税费或首付，而修订普宅标准可有效降低刚需置业和改善置换成本。
　　第四，适度松绑限购政策。强二线城市可考虑进一步解绑交易限制，以支持刚性和改善性购房需求，放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制，调降落户门槛，允许多孩、扶老家庭多买一套，均是政策的可选项。(中新经纬APP)
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