贝壳“再下场”，但租房还是门好生意吗？

5月底，自如在北京悄然上线了四家Z-Stay门店，Z-Stay是自如新推出的酒店集中式长租公寓产品。无独有偶，天猫好房也向长租公寓行业发起号召，试图寻求租赁行业的发展新模式。去年年底贝壳找房成立的租房业务，近日也宣布今年年底将通过多元化的方式供给超过10万间租赁用房。
租赁赛道的市场前景也不容小觑。相关数据显示，目前国内超过2亿国民选择长期租房生活，这一数据与贷款买房的规模持平。
在新时期的发展背景下，发展住房租赁市场在释放居民消费潜能、提高新型城镇化效率、降低系统性金融风险、提高城市综合治理等方面意义重大。
与此同时，租赁市场正在步入从数量到品质提升新阶段，供需矛盾进一步升级。不过，人口结构和需求变化，带来挑战的同时也催生出新的商业模式和机会。尽管租赁市场始终在深度调整中艰难前行，但资本依旧看好这一巨大的市场，并在不断寻找新的突破口。
国内最大的房产交易与服务平台贝壳找房（BEKE），在租赁市场潜行多年，不断在行业变化寻找新的运行模式和增长点。这一次，贝壳找房推出更强调品质服务的贝壳租房。
第二增长点贝壳租房
当下大城市房价高且上涨快，外来群体越来越难以通过购房融入城市，更多是通过租赁解决居住问题。随着消费升级及新生代租赁住房需求提升，租赁矛盾进一步凸显。
2017年，住房租赁上升为国家战略，中央提出了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房战略。在过去几年的发展中，住房租赁市场得到了快速发展，房源有效供给量提升，租客权益保障加强，但也依然存在着一些问题亟需解决。
贝壳找房调研发现，在房源端，供给分散导致管理难。重点城市的供给主要来源于家庭散户出租，占市场租赁房源的90%以上；以散户为主的住房租赁市场涉及千家万户，个人二房东转租、租赁合同不规范等乱象难以全面制止，主管部门监管难度大。
在租客端，保障不足导致体验度不高。由于房源供给以散户业主出租为主，出租家庭随意缩短租期、单方提高租金、驱赶租户等问题时有发生，租客的租住保障不足。
在机构端，机构化率较低导致专业服务欠缺。全国规模前100家的住房租赁企业管理房源总数约为400万套（间），机构化占比约为5-6%。相对于美国54.7%，英国66%，德国48%，日本83%，法国71.2%的比率较低。租赁机构是专业服务的载体，过低的机构化率导致专业服务欠缺。
贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰认为，过去房地产的繁荣是要素投入、金融驱动，下一个阶段的繁荣则是服务主导、技术驱动。根据发达国家的经验，随着住房从投资和生产属性向居住和消费属性的转变，居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高，居住服务创造就业的能力也远远大于住房投资。
而租赁从增量向后服务时代发展的转变趋势，已在过去数年表现明显。作为居住产业数字化服务平台，2021年11月底，贝壳找房积极响应国家“租购并举”的政策号召，提出了“一体两翼”发展战略。一体指代主营业务，即存量房和新房经纪交易服务赛道；两翼分别为整装大家居事业群与以租房业务为主的惠居事业群。
在贝壳找房2021年业绩发布会上，董事长兼CEO彭永东提出这样一个判断：当下有两个突出的时代变化：第一，消费者开始从“买到房”转向“住得好”；第二，中国企业从追求商业价值转向追求商业和社会价值并重。
无论是从商业价值还是社会价值来看，机构化长租房都是住房租赁行业的重要发展方向。全国政协常委、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵认为，从去年两会首次提出“完善长租房政策”“规范发展长租房市场”，到今年《政府工作报告》明确“加快发展长租房市场”，这一提法的转变，释放出一个明确的信号，即长租房市场在过去一年中已取得了重大的发展成果，未来将成为保障民生稳定、促进消费增长、稳定房地产市场、促进城镇化建设的重要抓手。其中，发展机构化长租房，已成为相关部门完善住房租赁体系建设、解决城市居住问题的重要工作思路。
租房是大居住服务链不可或缺的一环——前端服务租房、中端服务房屋买卖，后服务则是装修、家政等；发展租房业务实质上是在构建更长的居住服务链条、更长的用户生命周期。贝壳租房重新铺开，具有与存量房和新房经纪交易服务、家居同等战略地位，正是贝壳找房应对时代变化而提前埋下的种子。贝壳租房或将在未来为贝壳找房创造理想的业绩收入。
微利可持续
超过2亿租赁人口造就了巨大的租赁市场，但身居其中的租赁企业发展并不顺遂，盈利仍是老大难问题。
作为互联网房产中介，贝壳重新铺开租房业务，定位是 “微利可持续”，通过规模和延伸后服务，实现可持续发展。
租赁市场发展多年，已经有各类资本和企业入局。万科、龙湖等房企系运营商具备拿地优势，城家等酒店系运营商在运营上更富经验，建设银行等金融机构具有资金优势，而中介系入我爱我家等则背靠海量用户规模。
相形之下，贝壳租房入局优势主要有两种：一，利用海量房产信息资源、巨大的用户规模、服务黏性获取市场。二，通过标准化、数字化改造的丰富经验，实现管理和服务溢价。彭永东曾说，“我们在过去21年里，迭代了产业互联网一整套从零到一的方法论，对每个节点关键能力的搭建，过程中团队节奏的把握等，积累了丰富的经验教训。这套方法论，让我们在各个新业务领域的拓展上充满信心。”
基于对市场判断和自身优势，贝壳租房通过租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等轻重方式，在短时间内就获取一定规模的分布式和集中式房源。
在分布式方面，通过租赁经纪服务，贝壳租房连接了链家、德佑、21世纪不动产等经纪品牌，以经纪服务方式提供超150万套租赁房源。贝壳租房推出省心租模式（分布式房屋租赁托管服务），将市场上的分布式房源转为专业机构化的长租房源。
在集中公寓领域，今年2月，贝壳租房投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地。目前贝壳租房在管公寓达27个，覆盖6城超8000套房源。
租房如何才能成为一门好生意？
贝壳租房相关负责人称，以贝壳省心租为例，截至2022年6月底，贝壳租房通过专业机构托管方式，已进入北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波7个重点城市，累计托管房源超过30000套。
贝壳省心租从设计之初，就摒弃了二房东吃差价的模式，而是锁定管理溢价率。在锁定了溢价率这个变量后，盈利模式的设计必须要从平台能力建设、管理效率提升和服务品质保障三个方面进行挖掘。
以 “出房率”为例，房屋托管行业通用标准是，业主将房源委托给运营方，会设置空置期。如果空置期是30天，那空置期内是不付钱给业主的；但是，运营方如果在30天内或更短时间完成出租，就能产生正向收益。正向收益考验的是运营方的运营效率，出房周期越短，效率越高。
同样，托管机构服务业主和用户的管家人效（每个人有效管理多少套房源），也是重要运营指标，人效越高分摊成本就越低。此外，线上成交占比（更低的成本）、付费增值服务的满意度等也都是重要指标和方向。
在服务品质侧，针对租赁市场中用户关心的收费不透明、逾期交房、提前解约等问题，贝壳租房推出涵盖7大服务承诺的微光服务保障体系，以及保洁、洗衣等租后服务。面对2022年的全日制应届毕业生（专科、本科、硕士），贝壳租房在北京等5个城市开启“佣金减半”的“新青年计划”。
对贝壳租房来讲，只有倒逼自身建立起这些运营能力，提升各链条的效率，才能“算过来帐”。这与贝壳找房坚持“难而正确、长期主义”的商业理念一脉相承。
商业模式贯通后，贝壳找房对贝壳租房设定了明确目标。根据彭永东计划，2022年贝壳租房将通过多元化的方式供给超过10万间租赁用房。
这一量级目标恰巧说明，贝壳发挥规模化的带头作用，承担更多缓解城市居住难题的职能的决心。房屋租赁是一个多边网络效应的业务，平台属性强，但供给端的极端非标性，让行业无法形成一个类似携程的入口。只有做重去解决供给端问题，才能驱动交易平台效应，解决今日租赁行业的难题：运营效率和居住体验问题。
当然，贝壳能否解决非标供给、服务方差和交易的不确定性，转化商业价值和社会价值，还待时间给出答案。

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