我在菲律宾的买卖房、出租和办卡的经历和感悟

　　本文为:X投稿
　　不代表小班的任何意见
　　
　　我是在2018年初通过一个朋友了解到菲律宾的，以前完全没有兴趣了解，不了解不知道，一了解才发现菲律宾的历史很有意思，也曾经辉煌过，但后来因为马科斯腐败而贫穷落后。
　　
因为某些不可明说的原因，我不喜欢其他东南亚国家，但我喜欢天主教为主并且说英语的菲律宾，虽然现在还是比较穷。　　
但当时判断菲律宾长期发展还是不错的，人口众多且年轻，经济持续几年高增长，房地产市场繁荣，旅游、BPO、外劳都是支柱产业，充分发挥了菲律宾的资源禀赋。　　
　　一、买卖房和出租经历：
　　
　　在朋友的介绍下，我在一季度利用美签免签一周的政策飞过去待了几天，机票超级便宜，往返才几百元。朋友在当地生活了好几年，兼做房产销售代理，我对首付很低的楼花没有兴趣，交房时间太久怕烂尾，我想买现房马上可以出租，这个观点后来帮了大忙。
　　
我又不信任那种个人转卖的二手房，怕个人骗钱跑路。于是他就带我去看开发商的现房，这种选择其实不多，但运气不错，正好有个开发商有一些尾盘现房可以出售。我看了两套，都是中小面积，因为在核心地段，总价不低的，但开发商付款条件很好，首付只有5%，10%款项可以2年月供，中间再一次性付款5%，两年后付尾款80%。我可以马上拿到现房出租。

　　
两年租金也赚不少，相当于房价又优惠了。于是我拿下了这两套，一大一小，2年后的尾款压力挺大的，但我打算付尾款前卖掉一套，保留一套总价低的，这样我的尾款压力就很小了。
　　但让我没想到的是菲律宾开发商的效率极低，因为房子有一点点装修破损要重新粉刷一下破损地方，承诺2个月内交房，但足足等了将近1年才交房，让我损失了1年的租金。
菲律宾的这种低效率让我很生气，改变了我之前的部分观点，我打算交房就卖掉一套高总价的，这个决定后来证明是极其英明的。幸运的是总价高的房子挂出来3天就有人买了，我赚了几十万比索，相当于我低总价房子的成本又降低了。本来也想卖掉低总价房子，但好像因为性价比不高，无人问津，索性就留着了。而且出租很快，租金净回报率达到了5%，虽然不如赌场区域，但我知足了。我不喜欢赌场区域，虽然租金收益率高，但当时觉得赌场不稳定，说不定哪天就衰落了，我喜欢核心商业区的房子，这个判断后来再次证明是极其正确的。　　后来病毒来了，这是我之前完全没有想到的“黑天鹅”事件，菲律宾经济的弱点就暴露出来了，经济发展严重依赖外来投资者，病毒没有控制好，导致很多外来人口撤离，房价开始下跌，房租暴跌。
这时我再卖房子，根本没有买家，上一个租客也在租期不满前提前离开，导致我的房子空置4个月，最后我决定把房租降一半多才出租出去，扣掉佣金、管理费、物业费，净租金回报只有不到2%了，唯一安慰自己的还是比国内的租售比高。我发现长期持有菲律宾房子除了物业费比较贵之外，其他成本都还可以，房子房产税比较低，短期倒卖的成本倒是很高。　　

　　
　　二、办卡经历：包括办SRRV，办税卡，办银行卡，办手机卡
　　
　　1、我最开始了解菲律宾的起因就是为了了解SRRV，因为朋友说马来西亚第二家园性价比不如菲律宾的SRRV，成本和周期都比SRRV贵和长。我一看确实如此，SRRV确实是性价比最好的永居卡了。但当时办理周期还是要45天，那时可没有这么久的假期，就先去买房子了。
买完房子一年后从另一个人那里了解到办理SRRV可以加急到10个工作日，加急费用也没有超过1000美元，当机立断先自己去办SRRV，家人以后再说，因为我一个人办理方便、迅速，在一个半月内准备了各种材料、手续，瞒过了公司，从公司拿出了护照，请了两周年假，迅速办好了SRRV，一次性先付了3年年费。　　SRRV办好半年后就来了病毒，后来菲律宾又暂停了SRRV，真的是惊险啊，紧接着改变了付费的频率，只能一次付一年，通过朋友付费代办。
虽然现在菲律宾困难，但不影响我以后退休去菲律宾过养老生活，那时病毒肯定早就弱化了。随着中国日益控制，老百姓以后再想办高性价比的外国永居越来越难，所以当时果断一个人办好SRRV非常正确。　　2、因为牵涉到房产税，所以朋友建议我办了税号，而且有了税号，银行才可以给开户，以前只需要SRRV就可以办理银行账户到了2019年已经不行了。
办理税号还需要房子的水电单子，所以当时没有卖低总价房子也是对的，不然办不了税号，也开不了银行账户。

　　
　　3、办银行卡我选择了一家中小银行，手续很繁琐，需要签署很多文件，花了一个上午都没搞完。
因为我有其他国家的美元账户，菲律宾的我就开了比索账户。现在这个银行账户还是很有作用的，房租都是经纪人直接汇到我的银行账户里。通过这个银行账户，还可以给我的菲律宾手机卡充值。　　4、菲律宾手机卡比较方便，不是实名制，我买了两个，一个是绑定了银行卡，另一个备用，最开始只充值了300比索，漫游到中国不用电话和网络，只是用来收短信。
每隔3个月我都通过银行账户充值一点比索，保持手机号不被冻结。但最近还是发现手机卡只能接到电话和短信，不能给中国手机卡打电话。但是菲律宾手机卡的收费比较贵，那边通信还是有点落后。　　
　　三、感悟：
　　
　　我具备了在菲律宾生活所需的一切手续，只是我还没有到退休年龄，本来想靠投资房子和出租赚一些房价升值和租金回报，但病毒意外打破了这些计划。幸亏我保守的投资风格和判断，让我减少了很多损失，而且在其他领域又做了正确投资，赚回来在菲律宾的损失部分，还有很多剩余。
　　
而我认识的其他一些人，因为对菲律宾过于乐观和激进，买了很多现房和期房，以后都要面临很艰难的负担，还有一些已经去菲律宾定居的人决定要离开，可是回到哪里呢？因此，做任何决定都不要all in，都要给自己留下后路和余地。我的那套小房子就继续出租，虽然租金不高了，但毕竟以后我退休时还可以自住，不算浪费。一旦菲律宾熬过这病毒的伤害，再扩大一些领域对外资的开放，以后的经济发展还是很有前途的。　　最后祝福那些在菲律宾生活的华人和菲律宾人度过难关，迎接美好的未来！
　　
　　

　　

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噢噢噢噢

美好的未来，哈哈哈

早几年在菲律宾买房子确实赚钱，   但是现在房子已经涨到高位了，而且现在进不来人，犹如死水一潭