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干货:菲律宾二手期房转卖(更名)的税费问题 ...
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干货:菲律宾二手期房转卖(更名)的税费问题
时间:2021-4-11 11:06
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上周在SMDC,帮助客户转卖一套期房,在进行更名操作的时候,发生了转卖更名,需要额外交税的问题,在这里,整理下该问题及对应的政府税费法规,对于存在类似情况的业主,以供参考。
如上图所示,该业主的旧SOA显示,该公寓总房款为284万比索左右,除了17万杂费,合同净价为267万(因为价格没有超过319万,因此不存在12%的增值税问题)。目前,该房的大部分房款,已经缴纳完毕,剩余的尾款,约不到1M,这个业主想转卖这套房,客户也找好了,在协调双方的具体更名事宜时,SMDC的工作人员经过查询,说该房需要额外补缴一笔税款。业主和客户一听,满脑门问号。再三确认后,这笔税款非缴不可,否则无法解锁信息,进行下一步,这笔税款的费用约在14万比索左右。根据SMDC这边二手期房交易的相关事宜,正常情况下,如果是还没有正式交房的房源,这种情况下只需要去开发商办理更名即可,不涉及到任何税费,只需要支付更名费(TOR)即可,每个开发商更名费标准不一样,一般5万-30万比索不等,即便是同一个开发商,旗下的不同楼盘的更名费金额也可能不同。比如SMDC在赌场区的Shore更名费就是30万比索,而如ORTIGAS的FAME楼盘是15万比索。除此之外,如果原始价格超过319万的房产,即所谓的非免税房,再次转售的时候,会需要出一笔RVAT(再次交易税),这个交易税会根据已付款项的多少有所波动,具体以smdc系统显示为主。辣么,这个免税房,所征收的这笔税款,又是怎么回事呢?后来,经过询问相关的地产经纪人以及和SMDC前台的比对查询,SMDC给出的回复,是因为该房的已交房款,超过了总合同价的66%,在这种情况下,开发商已经将相应税费缴纳给税务局,因此,再次交易的话,实际上已经约等同于二手房交易,需要再次交纳资本利得税和印花税。资本利得税:6%,印花税:1.5%。税基,同样是参考你的交款额度。SO,按照这个公式算下来,合同价267万,66%的红线是176万,而该业主已经缴纳了189万,过了这个红线,所以就要按照189万的税基,征收7.5%的税款。算下来,多了14万的额外支出,起因,仅仅是因为首付款超过了一定交纳额度。这样的事情,并不是个例,事实上,每家开发商都有类似的要求,首付款交纳超出一定额度后,再次更名转让,就需要交纳税款,具体,根据每家开发商规定为准。
这里面有个特例,Ayala(阿亚拉)地产,旗下的所有系列,不管是PReMIeR还是大众的avida,其更名费都是买家从开发商那一手购买价(扣掉增值税后的裸价)的6%,这个是好事也是坏事,好事就是阿亚拉多给政府交税,证明阿亚拉是个有“社会责任感的公司”,坏事是买家炒楼花的成本增加,交房前转售(炒楼花)的难度增加。
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