大马尼拉买房要花 20 年工资？普通人连租房都要倒贴钱…

【菲龙网专讯】近日一项新区域住房调研显示，大马尼拉普通家庭需耗费近20年全部收入，才能购置一套中档公寓，这凸显出多数菲律宾人拥有自有住房的艰难。

菲律宾大学迪里曼分校巴瑙博士对2025年城市土地学会（ULI）亚太住房可负担性指数分析发现，菲律宾是该地区住房可负担性最低的市场之一。这份覆盖亚太11国41座城市的报告，揭示了大马尼拉住房市场的严峻现实。

据其分析，大马尼拉中档公寓价格约176,936美元，是当地家庭年收入中位数（8,957美元）的19.8倍，远超房价不超过家庭年收入5倍的通用基准；联排别墅购置难度更大，价格达家庭年收入中位数的33.4倍，进一步加重普通家庭购房压力。

住房困境不仅限于购房，租房对多数家庭同样难以承受。数据显示，大马尼拉公寓月租金中位数为1,052美元，约相当于本地家庭月收入中位数的141%。

巴瑙博士解释，这意味着普通公寓租金比普通家庭月收入高出41%，“若家庭月收入100比索，仅房租就需支出141比索”。他补充，这并非租户实际支付比例，而是说明当前公寓主要面向高收入人群，普通单身者根本租不起正规公寓。

值得关注的是，大马尼拉住宅价格已小幅回落。去年3月菲律宾中央银行（BSP）表示，受库存过剩影响，2024年第四季度当地住宅价格同比下跌0.4%。巴瑙指出，住房可负担性比率从2024年的25倍改善至2025年的19.8倍，主要得益于库存过剩导致的公寓降价。

巴瑙表示，大量公寓原本面向已被禁止的菲律宾离岸BC运营行业，导致开发商库存积压，预计需数年消化。李超地产咨询公司小罗伊称，截至2025年11月，大马尼拉未售公寓约80,300套，多集中在中高端市场，低收入住房占比不足1%。

报告显示，2019年以来国家首都区家庭收入仅增长20%，而同期住宅价格上涨62%，收入与房价脱节进一步加剧住房危机。

巴瑙总结，这些数据表明大马尼拉住房市场存在结构性失衡：城市移民带来的住房需求集中在主要城市，但基础设施和保障性住房供应未能跟上。

事实上，菲律宾住房短缺问题长期存在。今年2月小马科斯总统表示，2022年7月至2026年1月，政府通过扩展后的4PH计划，已建设或资助423,430套住房，以缓解短缺压力。

但亚太大学温斯顿估算，2018至2024年菲律宾年均新房需求约47.8万套，而私营部门年均仅建造12.8万套，年缺口约35万套。“要填补缺口，2025至2030年年均需建28.2万套，2031至2040年年均需建160万套。”

即便有政府举措，住房可负担性问题仍难解决。因收入偏低、融资有限，许多菲律宾人即便面对保障性住房也无力承担。

错误百出的分析。买公寓何谓中档？何须以美元计算？买房子是以美元计算吗？何谓高档？中档？下档？三口之家当住多少平方米的公寓？下档公寓住不了人吗？独栋房子，公寓，及普罗大众的廉价房子也当分别计算。。。。。砖家信口开河，不足为凭

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